재건축 상가, 영업손실 보상과 보증금은 별개

재건축을 앞둔 상가에서 영업을 계속하거나 새로 입점하려는 사장님은 영업손실 보상과 보증금 반환, 별도 합의에 따른 보상을 나눠 봐야 한다. 재건축 상가 임차인이 재개발과 같은 방식으로 영업손실 보상을 받기는 쉽지 않지만, 임대차보증금 반환과 조합·소유주와의 합의 보상은 별개의 문제다. 서울 강남구 은마종합상가에서 불거진 임차인들의 권리금·생계 대책 요구도 이 차이를 짚어볼 사안이다.

시유란

은마아파트는 7월 2일 사업시행계획인가를 받고 재건축 후속 절차에 들어간 것으로 전해졌다. 내년 관리처분계획인가와 이주·철거 절차를 거쳐 2028년 착공하는 것이 목표다. 이미 받은 사업시행계획인가와 앞으로 목표로 잡은 관리처분계획인가·이주는 구분해야 한다. 현재 제시된 사업 목표만으로 개별 점포가 언제까지 영업할 수 있는지 확정할 수는 없다.

임차 상인들이 요구하는 것은 권리금뿐 아니라 영업 중단에 따른 생계와 재고 물품 대책이다. 은마종합상가 비상대책위원회는 전통시장 관련 법령 등에 따른 세입자 보상과 입점 상인 보호 대책을 적용해 달라고 요구하고 있다. 점포가 문을 닫으면 생계가 끊기는 만큼 별도 대책이 필요하고, 10년 전 상가 권리금을 기준으로 한 보상과 재고 물품 보상도 필요하다는 입장이다. 이는 비대위의 요구로, 지급이 확정된 보상 내용과는 구분된다.

계약서의 재건축 특약은 보상 요구와 별도로 살필 부분이다. 비대위에 따르면 임차인들의 임대차계약서에는 재건축 때 권리금이나 보상금을 요구하지 않고 점포를 비운다는 취지의 특약이 담겼다. 비대위는 이런 특약이 있더라도 장기간 영업한 상인들에게 별도 대책이 있어야 한다고 주장한다. 다만 공개된 내용은 비대위가 설명한 특약의 취지이므로, 개별 계약의 전체 문구나 그 효력까지 확인된 것으로 볼 수는 없다.

영업손실 보상에는 재건축과 재개발의 법리 차이가 있다. 대법원은 2014년 7월 24일 주택재건축사업에 재개발사업 등의 손실보상 규정을 적용하거나 유추 적용하기 어렵다고 판단한 것으로 전해졌다. 헌법재판소도 2020년 4월 23일 관리처분계획인가 이후 별도 영업손실 보상 없이 재건축사업구역 내 임차인의 사용·수익을 중지하도록 한 도시정비법 조항을 합헌으로 결정한 것으로 전해졌다. 재개발에 적용되는 보상을 재건축에서도 그대로 받을 수 있다고 전제하기 어려운 이유다.

그렇다고 별도 합의에 따른 보상까지 불가능하다고 단정하기도 어렵다. 다만 합의가 가능하다는 것과 실제 동의를 얻는 것은 다르다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 조합이 별도 보상금을 지급하면 사업비가 늘고, 조합원들이 문제를 제기할 경우 조합 집행부에 법적 문제가 생길 수도 있어 동의를 얻기 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 이는 합의의 어려움에 대한 전망으로, 은마상가의 보상 여부가 결정됐다는 뜻과는 다르다.

따라서 계속 영업하거나 입점할지를 판단할 때는 사업 종류와 진행 단계, 계약상 점포를 비우는 조건을 함께 확인하는 것이 출발점이다. 특히 재건축 때 권리금·보상금 요구를 제한하는 특약이 있는지 살피되, 임대차보증금 반환과 별도 보상 합의 여부는 따로 구분할 필요가 있다. 은마상가의 개별 점포별 퇴거 시점과 보증금 반환 조건, 별도 보상의 합의 내용은 제공된 자료로 확인되지 않아 추가 확인이 필요하다.